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綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起

2019-11-13
綠城九龍倉桂語朝陽于11月12日領出高層17號樓預售證,預售證號:蕭售許字(2019)第01078號。共115套可售房源,其中88方58套,134方57套,均價29800元/平方米(含裝修)。
登記時間:11月16日9:00至11月18日20:00。
驗資:無房無貸款客戶71萬,有一套或無住房有貸款客戶142萬,一次性付款客戶237萬。
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
(桂語朝陽17#一房一價表)
今天要給大家重點講的就是——綠城九龍倉桂語朝陽。
綠城、九龍倉兩大房企聯袂
地鐵口
最低250W起  
嗯,聽著還行還行,有興趣的往下看
 
全方位信息先掌握
地址:市心路地鐵2號線朝陽站旁
產品:30萬方的體量,由高層建筑面積約90-140㎡、疊墅建筑面積約170-210㎡和中式合院建筑面積約215-250㎡產品組成。
裝修:精裝修(裝標4500元/㎡)
容積率:2.8
交付時間:2021年
物業:綠城
物業費:3.7元/月/㎡
拿地時間:2017年12月
拿地價:20059元/㎡(溢價率70%,自持8%)
周邊配套:匯德隆購物中心2.4KM、朝陽新天地(約20萬方)、開元廣場(在建,預計2021年建成)、城南初中、高橋初中2.1KM、南部小學、蕭山第一人民醫院、浙二醫院等。
(ps:沒有標注距離的都是3KM開外的)
售樓處實拍:
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
(項目沙盤)
由于踩盤當天是工作日,看房子的購房者并不多,但銷售對本項目的介紹屬實夠快,3分鐘內基本闡述完畢。
據筆者了解:項目高層除本次所開的17#有近60套小戶型(88方)房源外,后期還有2幢高層有88㎡的小戶型。
景觀帶則基本位于項目中心,如:無邊鏡面泳池等。
現場進度:
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
(樓幢分布圖)
項目5#、8—10#、13#,進度較快,目前已經屬于主體結構完工狀態。
7#、11—12#、14#處于最后屋面收尾完工狀態。
其余樓幢進度較慢,如:15#建造28層左右,16#27層,24#22層,18#21層,21#20層,23#16層。
本次加推的17#已建造約15層。
 
桂語朝陽優勢分析
不多,就三點
一、地鐵上蓋
2號線朝陽站基本0距離,交通配套沒得說。有多近?戳視頻感受。
二、有一定可想象的發展空間
項目周邊目前空地較多,且已有禹州、旭輝等紛紛拿地,預計后期可與桂語朝陽形成較成型的居住圈,有一定的發展空間。
三、開發商品牌魅力
綠城及九龍倉兩大房企強強聯袂,具有一定的品牌號召力,且又是最靠近地鐵口的樓盤,可形成溢價,在周邊或成標桿作品。
 
桂語朝陽劣勢分析
搖號前搶先知道
一、拿地貴,價格無優勢
項目在拿地時就已有較高的溢價,地價已超過2W,就注定售賣價的不凡。
與新房比:項目地處南部臥城的最南邊,南部臥城本身在蕭山不算是特別火熱的板塊,卻也不乏拿地的房企,但如:融信旭輝悅章25200元/㎡、佳源湘湖印象23118元/㎡、德信金茂佳源府26708元/㎡等,哪怕是剛剛清盤的市心府價格也低于桂語朝陽的29800元/㎡,這個價格基本可以看作是突破板塊限價的天花板價格。
與二手比:項目周邊一圈成型的二手小區較少,同樣位于地鐵口附近的眾安朝陽8號成交均價在2.9W左右,且戶型得房率優于桂語朝陽。其余南部臥城板塊二手房均價基本在2.4W左右。對比下來可以說基本沒有倒掛,甚至略有漲幅。
(饒是這樣的價格,項目的前兩次登記中簽率仍在15%,不得不感嘆綠城的魅力)
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
(周邊二手價格)
二、周邊城市界面差
剛才有提到項目周邊成型的二手小區少,除了北面有已經建成的樓盤,東、西、南面還是基本以空地、田地為主,可以看到項目交付后,周邊的待建工地還是不會少。
另外項目2.4公里有個垃圾焚燒廠:錦江綠色能源公司。項目2.6公里有個蕭山區殯儀館
三、噪音污染,地鐵、火車、高架樣樣齊全
也是由于項目緊挨著地鐵口,目前已經停著非常多的電瓶車(估計是周邊居民在這里停車后坐地鐵去了),到項目建成入住后,地鐵廣場也已經成型,相信后期人流不會少,也可能有廣場舞團隊蒞臨。從項目沿著市心南路大概幾百米的距離就是103省道,所以路上經過的大型貨車等也不少。
項目南面時常有火車經過,咕隆咚,咕隆咚。
四、配套差
據銷售介紹,目前項目周邊最近的商業配套當屬匯德隆購物中心,雖然在聽到這個商場名字時,筆者已經基本沒抱什么期待,但到了實地還是失望了一番。匯德隆一樓為超市,往上3樓為美食廣場。名為美食廣場,基本大多數店鋪還沒有開業,比較的臟亂。已開業店鋪中,生意也比較冷清(筆者有幸吃了其中一家,快吃完了發現頭頂飄著蜘蛛網,頓時就吃飽了)。
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
(匯德隆)
五、戶型差
得房率據銷售介紹在74-80%左右,這在今年的新房市場中也是不多見的,一般項目都在80-85%左右,甚至部分項目加上拓展延伸面積能達到90%。
88㎡的戶型是三房兩廳一衛的格局,動靜分區,三開間朝南,但衛生間偏小,書房偏深。
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
134方大戶型,總體來說廚房、陽臺還是比較大的,南北通透、三開間朝南、但是主衛為暗衛(通風及采光較差),過道占用面積比較多,南次臥與客廳之間的陽臺打通(有一定隱私干擾),書房領著電梯井(恐有噪音干擾)。
綠城九龍倉桂語朝陽:兩大房企聯袂 地鐵口 最低250W起
 
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