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武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?

2019-11-13
 01 
“武林外灘已經跌成狗了”。
不久前,在杭州著名樓市論壇“口水樓市”,一位網友發出了一張武林外灘二手房的成交截圖。
武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?
面積353.6㎡!
成交價2000萬!
單價56562元/㎡!
一線運河河景,直線距離西湖文化廣場300多米,距離武林廣場不到1000米,武林外灘與武林壹號僅一路之隔,同時,也是武林壹號同時代的豪宅。
然而,武林外灘的這個成交價,還不如濱江、橋西好點的次新房,更不用說被南星、望江秒成渣了。
 
 02 
杭州客查了一下,整個武林外灘,同時符合“總高21層+363.6㎡”兩個條件的,只有8幢2101和2002兩套房源。
武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?
 
武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?
 
這兩套房子的建筑面積都是354.64㎡,2013年開盤時的備案總價分別是2714.7萬和2804.9萬,單價分別是67764元/㎡和70315元/㎡。
而且是毛坯的。
然而,看上面的圖片,56562元/㎡成交的二手房,是精裝。
那是不是意味著,相對于房東當初的買入價,這套房子單價暴跌1.5萬/㎡以上?
 
 03 
這顯然是極不合常理的。
杭州客問了我愛我家的一位朋友,武林外灘目前的掛價,只有2樓不到8萬,5樓就掛到8.2萬了。
武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?
然而,武林外灘8號樓一線運河河景,是整個小區中,僅次于7號樓的樓王。
而無論是8幢2101和還是2002室,都是高區房源。
武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?
也就是說,這套成交的房子,市值肯定在8萬以上。
這也很容易理解,畢竟,這兩套房子,2013年開盤時的備案價就就在7萬左右。
2013年到現在,杭州絕大部分區域的漲幅都在一倍甚至兩倍以上。
武林外灘就算微漲20%,這套房子現在的單價,也應該在8萬以上。
 04 
這套房子當初的掛價其實是2798萬,單價79120元/㎡。
這個價格雖然略低于市場估價,但考慮到總價很高,尚屬正常。
降價800萬,56562元/㎡單價成交,大違常理。
事出反常必有妖。
業內人士大概都知道,這套房子極有可能是把價格做低了,目的就是為了避稅。
武林外灘已經跌成狗了?為了避稅?
鏈家官網武林外灘部分房源掛價
正常情況下,如果按3%的契稅和1%的個稅計算,如果按2798萬的原價,則個稅和契稅加在一起,高達111.92萬。
那么,當成交價做成2000萬呢?
因為賣出價低于買入價,1%的個稅免除。2000萬的總價,按3%的契稅計算,只要60萬。
省下了整整51.92萬的稅。
 
 05 
在二手房市場,做高成交價以降低首付,做低成交價以規避稅收,都是常事。
前者主要是行情向上、投資氛圍濃郁的時候,很多人因為首付不夠,急于上車,因此把成交價做高,以取得更大額度的銀行按揭,從而實質上降低自己的首付。此外,也有一些投資客為了多買房子,放大杠桿,把成交價做高。
當然,代價是多付一點稅,但因為可控,額度通常會很小。
后者則主要存在于買家實力比較強勁的時候,因為本來首付成數就很高甚至是全款,因此,做低成交價避稅的動力就非常強。
 
 06 
如果大家以后看到二手房暴漲暴跌的案例,請記得多一份慎思明辨的眼睛!
 
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