杭州
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承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線(實地評測)

2019-11-13
| PART1 |
自京滬等一線城市進行大規模的控制人口之后,人口已經從大流入轉變成了凈流出,哪個城市能夠在這輪波瀾壯闊的人口變局中承接如此大規模人口呢?
幾年以來,我們能夠從統計數字得到很明顯的答案,杭州已經在人口洗牌的大格局中脫穎而出,成了承接和吸引高端人才的主力城市。
我們來看組數字:2015年至2018年,杭州凈流入人口分別為12.6萬、17萬、28萬、33.8萬。
根據杭州市統計局統計,杭州基本醫療保險參保人數,在今年5月突破千萬人大關,達1006.1萬人。而18年底杭州的常住人口為980.6萬人,半年不到人口流入已經近26萬。
今年杭州人口凈流入突破40萬已成定局,正向50萬沖擊。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△杭州國際博覽中心
在此之前,得益于對浙江本省具有較強的輻射能力,杭州人口流入一直保持在較快的水平,G20之后人口流入速度明顯加快。
杭州已經突破區域中心城市的桎梏,成功轉型為全國性城市,輻射能力極大加強。
在人口大流入的背景下,自然而然就會產生巨量的購房需求,對于杭州的新增房市場會產生異常大的壓力。
在古典經濟學的理論下,有條基本法則,在沒有外力干預的自由市場,供需兩端需要保持盡量的平衡,如果出現異常的不平衡,必定會導致市場價格波動。供需差異越大,價格波動越大。
16年之后的杭州房產市場就出現了較為明顯的供給不足,直接導致了這幾年房價暴漲,大量剛性需求被迫向城市外圍妥協,杭州繞城之內的主城區已經全面高端改善化。
留給剛需的時間已經不多了,隨著外部人口的持續加速流入,剛性需求還在源源不斷地進入市場,形成需求堰塞湖。
所以我們看到,今年杭州的樓市分化非常明顯,高端改善樓盤降溫明顯,剛需樓盤卻依舊一房難求。
 
| PART2 |
為了維持房價平穩運行,杭州做了非常多的努力,其中最為有效的兩條措施就是限價和加大土地供給量。
限價打擊了投資客對于未來房價的預期,同時給了普通購房者一個相對容易上車的機會。
加大土地供應則是從源頭上對價格進行調控,是調控最行之有效的手段。有了強力的城市吸引力,也要盡量讓這座城市的成本不要跑的太快,特別是房價。
人才不僅僅要在這座城市活下來,更是要能留下來。能留下人,才能有持續的成長動力。
為了能留住人才,杭州在部分需要人口培育的區域,進行相對嚴格的限價,同時加大供應量,而崇賢就是其中之一,這是杭州的前瞻和善意。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△崇賢街景
如今的杭州首付60萬不到,能買到什么房子?往東需要到下沙大學城北,往西要到中泰,往南只能看看義橋,而往北只需要從拱宸橋開車20分鐘,就能到達我們今天的主角——崇賢。
對于崇賢,老底子的杭州人或許覺得遠了,其實只是心理距離而已,實際距離遠小于固有印象。
相比大學城北、義橋及中泰等遠郊板塊距離城市核心武林廣場動輒20km以上,崇賢距離武林僅僅10km出頭。
特別是運河新城的崛起,將極大的帶動崇賢連接城市核心。
近日,杭州規劃局網站公示了運河新城的控制性詳細規劃修編,意味著運河新城正式開始啟動。
在修編中可以發現,在運河新城的版圖中,崇賢已經被納入,多條城市干道互相交融,可以說崇賢已經是運河新城的一部分。
與此同時,麗水路下穿、拱康路翻修、崇賢至老余杭連接線正在如火如荼的建設,在不久之后崇賢還將新增多條交通干道,將較大程度優化崇賢的交通。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△杭州城市框架
杭州是一座雄心勃勃的城市,早在幾年前,國內各大城市爭相搶奪國家中心城市之時,杭州就已經提出建設世界名城的愿景,這是杭州對世界的吶喊。
世界名城不會屈居于一圈繞城高速之內,杭州的城市界面一定會突破繞城高速,中環,甚至抵達二繞,那么繞城之內就是妥妥的城市中心。
對于剛需來說崇賢是值得去參與的,城市有意留給的“彩蛋”請收好。
 
| PART3 |
崇賢自今年以來,話題就一直不斷,作為繞城內承載剛需最后的陣地,每當有新盤推出都會受萬眾矚目。
杭州第一個現房銷售的上河宸章,開盤即被萬人哄搶而空,其中總價高達三四百萬的疊墅都一套不剩,可見受歡迎程度。
本月底,崇賢將迎來又一重磅樓盤的首開——承安HYGGE源翠府。
作為上海的老牌品質房企,承安在進入杭州的第一子就落在崇賢,可見其對于這片土地的看好,和杭州城市向北的戰略不謀而合。
下面隨房叔來看看這個崇賢“高性能”新盤。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△崇賢至老余杭連接線
去往源翠府的路上,崇賢至老余杭連接線高架正在如火如荼的施工中,高架橋墩已經基本完成施工,正在安裝橋面箱梁。
在不久的將來,這條交通干道將肩負崇賢、大城北及臨平至未來科技城的溝通,同時也是杭州中環的重要組成部分,負責連接杭州外圍組團的任務。
再來看看樓盤建設情況:
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
首開樓幢1號樓及3號樓工程進度較快,出地樓層較高,其余樓幢進度稍慢。
西面可以看見崇賢一小及不遠處的萬人搖紅盤上河宸章。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
東面是即將售罄的秋實宸悅,源翠府以全方面更好的產品接棒。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
駕車往東不到800m就能到達杭州南北交通的命脈秋石快速路,往南行車半小時即可到達杭州政治、文化、金融中心錢江新城,交通不可謂不方便。
通過秋石快速路轉留石快速路、德勝快速路可通達全城,借助立體快速路網的優勢,在20分鐘的車程基本可以覆蓋大城北,地理優勢明顯。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△源翠府展示中心
源翠府展示中心已經搭建完成,目前已經開始對外開放,地址位于崇杭街及尚賢路交匯處,位置處于崇賢的中心地帶。
展示中心設計非常醒目,純白色的鋁制“盒子”在崇賢的中央大道崇杭街上顯得非常別具一格。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
西南不遠處即是上億廣場,覆蓋整個崇賢及北部區域,是周邊最重要的輻射中心,肩負整個區域的生活配套需求,已經開業運營。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
進入內部可以看見水景,玻璃樣板間展示中心漂浮在水面上,非常精致。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
再看下沙盤,承安HYGGE源翠府所在地塊為長條形,樓盤一共布置8幢住宅樓,7幢商品房及1幢公租房。
樓盤摒棄了流行的高低配,充分保障了樓盤的舒適程度。全小高層的布局能夠有效降低建筑密度,從而增加綠化率,加強樓盤內部的開揚感、舒適感。其次相比高低配的高層住宅,得房率也有較強的優勢。
樓盤南面配置了部分底商作為樓盤的社區商業配套,能滿足基本的生活需求。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
樓盤北側有景觀河道,為京杭大運河支流。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
西面為崇賢一小,未來教育有較好的保障,小朋友甚至可以在沒有家長陪同下自行回家。
 
| PART4 |
如今杭州門檻房價已近200萬,均價兩萬的剛需樓盤很難能遇見品質之選。
在限價背景下,開發商都是能減配的減配,實木地板換復合底板,復合底板換強化底板,這種情況已經見怪不怪。
而在源翠府我感受到了久違的品質,雖是剛需樓盤卻依舊飽含初心。
以下照片為樣板間手機實拍:
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
入戶口的掛鉤,這個小掛鉤別看它小,價值也不高,卻能增強生活便利程度和幸福感,屬于沒用過無所謂,用過就離不開的配置。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
玄關位置的一鍵報警系統,能夠有效增強安全感。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
入戶玄關,整體設計為現代風格,玄關柜以黑色木飾面為主基調。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
全屋配置三菱重工中央空調,(樣板間為東芝空調,實際為三菱重工)作為均價兩萬出頭的樓盤來說,這個配置不可謂不厚道。一些定位改善樓盤用格力、海爾好意思不?
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
 
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
 
115方客餐廳面積接近30方,進深接近5m,對于這個面積段的戶型來說相當闊綽。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
注意看餐廳,采光面為L形布置,通常只有豪宅才會配備,采光效果好,整體通透感強。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
再來看下客餐廳一旁的書房,由于不設置開門,書房與客餐廳直接連通,對客餐廳的開闊感進一步增強。
南向主臥,空間還是非常理想,主臥面寬達3.6m、次臥3.3m、北向次臥3.2m,這個空間尺度和濱江某豪宅155方戶型基本一致,空間舒適極佳。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△內開模式
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△內倒模式
通常我們買房可能只會關注裝修標準好不好,空調用什么品牌、有沒有地暖、有沒有新風,對于門窗系統關注度并不高,但系統門窗能夠非常有效的提高居住品質感。
在這方面承安毫不吝嗇,配置了只在信達一品、濱江金茂府等豪宅才出現的內開窗。
但承安覺得還不滿意,在內開窗的基礎上加上了內倒模式。內倒模式的開窗在下雨天依舊可以正常開啟而不用擔心雨水飄灑進室內。同時也避免了強風直接吹進室內,調整風向,使得通風更加柔和。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
再仔細觀察下這個窗戶,發現什么了?
在開窗外部,配置再升級。
承安配置了市面上少見的外遮陽卷簾,在室內即可電動控制開啟。相比傳統的玻璃內部金屬百葉,室外卷簾更具靈活性,同時也更方便檢修。
有了外遮陽卷簾的存在,在一定程度上可以減少窗簾的使用頻率,畢竟在功能性上兩者有重疊。
在其他軟硬件配置上,承安也是一如既往延續其對品質的踐行。
比如全屋配置絲質墻紙、豪宅配置的蘭舍新風、電熱毛巾架、弗蘭卡水槽、施耐德開關插座等等。
對于均價兩萬出頭總價不到190萬的房子,承安同樣傾盡全力,做到剛需樓盤,改善定位。
在參觀樣板間期間,給我驚喜的不僅僅是越級的配置,裝修工藝在同定位的產品內也屬上乘,這是只有在樣板間現場才能親身感受到的,需要細細的品味觀察。
這樣的產品是承安對于杭州這座城的禮物。
 
| PART5 |
今年以來,杭州樓市的戶型發生了長時間以來最大的變革,相信細心的小伙伴已經發現一些蛛絲馬跡。
是的,以往89方三房兩廳兩衛的時代已經不復返了,小三房已經集體向100方進軍。
由于監管部門管控,贈送面積即將退出市場。對于剛需購房群體來說,這并不是一個好消息,相同功能性的房子要付出更多的費用,對于價格較為敏感的這部分群體來說無疑是雪上加霜。
近期房叔后臺有關某樓盤的咨詢量直線上升,緣由就是因為戶型面積調整,同樣的戶型在功能性及實用面積都一致的情況下,多增加了近5平方建筑面積,導致總價上漲10萬左右。
就因為這看似不多的10萬使得很多購房者非常糾結猶豫,對此房叔也只能報以理解和同情,這是大環境導致的,個體只能適應,房子該買還是要買。
題外話不多說,還是回到這期的主題上。
源翠府作為崇賢供應的接力手,在戶型設計上保持了對剛需最大的友善。在小戶型越來越大,功能性卻來越差的節點,源翠府的戶型尤其讓我眼前一亮。
首先來看下剛需最為期待的89方戶型:
89方中間套:
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
你沒看錯,89方三房兩廳兩衛的神戶型又重出江湖。
優點:
①全明戶型。
②三開間朝南,南向采光面充裕,冬季能享受到更多的陽光。
③廚房u型設計,最大化利用空間效率。
④次衛真干濕分離,可實現兩人同時使用,功能性強。
⑤89方的建面下依舊做到了少見的三房兩衛,功能性極佳。
⑥各功能區空間寬闊,特別是北向房間,充裕的空間依舊可以做睡房。
缺點:
①中間套通風效果稍差。
89方邊套:
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
對的,89方三房兩衛的邊套也出現了,希望大家都能買到。
優點:
①三房兩廳兩衛,功能性好。
②邊套戶型,通透度較好。
③主臥自帶半開放獨立衣帽間。
④客餐一體豎廳,空間開闊,舒適度高。
⑤客餐廳L型落地窗,采光且通透,豪宅配置下放。
⑥書房面積較大,可做睡房。
⑦全明戶型。
缺點:
無明顯缺點。
115方邊套:
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
優點:
①四房兩廳兩衛,功能性較好。
②客餐廳一體豎向布置,面積闊綽,舒適度好。
③全明戶型。
④南北三臥室空間寬闊,舒適度較好。
⑤廚房大U形設計,空間利用率高,櫥柜可用空間較大。
⑥客餐廳L形采光面,通透感好。
⑦客餐廳大飄窗,不計面積,有效加大空間感。
缺點:
陽臺面寬稍窄。
源翠府3個主力戶型從戶型設計及得房率來看,都是目前新房市場上不可多得的好戶型。
特別是89方的兩個小三房戶型,在總價可控的情況下,做到了如今89方少見的高功能性。尤其是雙衛生間的配置,能夠較大程度提高家庭的幸福感,上班族會特別感同身受。
通常小三房朝北的房間都只能作為書房或者儲物間,但是不少家庭卻需要三個臥室,于是造成市場上榻榻米的泛濫,只因榻榻米能在有限空間滿足居住條件。
這其實是個無奈之舉,試想有充足的空間,誰愿意用榻榻米呢?
對此承安的設計團隊給予了非常多的關注,所以我們看到源翠府的朝北房間成為了真正的臥室,我想這是對于剛需群體最好的無聲呵護。
 
| PART6 |
近年來隨著杭州的大放異彩,全國性的大型房企紛紛進入杭州,試圖在這個新一線城市領頭羊分一杯羹。
多數房企在不了解杭州市場的實際情況貿然進入,可能會碰一鼻子灰,作為國內有名的品質之城,杭州是有名的品質絞殺場。
前有綠城、濱江等一干本土高品質房企,后有融創、金茂等外來大佬,想在杭州立于不敗之地難上加難。
同時杭州購房者長期在高品質樓盤的蜜罐內浸泡,對產品的品質、調性都要求極高,一般性房企不在杭州傾盡全力,大概率只能落敗而去。
從杭州豪宅市場就能略窺一二。在杭州,綠城濱江壟斷了一半以上的市場,外來房企只有融創等少數幾家勉強踏入半步。
今年杭州迎來交付潮,有人歡喜有人愁,此起彼伏的維權聲浪不斷的充斥我們耳中,這就是絞殺場的殘酷之處。
承安作為一家我們相對陌生的房企,在杭州雖未有交付樓盤可以參考,但房叔有幸在幾年前體驗過其在上海開發的一個現象級樓盤,這個樓盤在整個上海高端樓市都有舉足輕重的地位,那就是位于上海普陀真如板塊的中鷹黑深林。
通常一般的樓盤的綠化覆蓋率在30%左右,低密度別墅區可能接近50%,但是你聽說過綠化率100%的樓盤嗎?中鷹黑深林就做到了,可能也是唯一一個做到的樓盤。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△中鷹黑森林
上圖是中鷹黑森林的實景圖。
可以看見,在屋頂也進行了綠化全覆蓋。在屋頂做綠化不難,難的是維持和保養,屋頂綠化對防水有極高的要求。中鷹黑森林通過了交付后15年的考驗,依舊沒有出現漏水現象。
這對物業管理能力考驗非常大,可見承安在豪宅運營管理能力也絲毫不弱于綠城等一干品質房企。
中鷹黑森林是03年開始開發建設的,和南星橋豪宅綠城春江花月同歲。對比春江花月,中鷹黑森林在項目品質、維護等也毫不遜色。
承安HYGGE源翠府:繞城內最后的防線
△中鷹黑森林科技系統
除了100%的綠化覆蓋率,中鷹黑森林還是國內第一批使用科技系統的豪宅,如今科技系統還完美運行。
如今的中鷹黑深林售價已經接近14萬,這可是在上海傳統“下只角”普陀,而周邊新房售價也僅僅在9萬左右,這就是其產品力的魅力,溢價恐怖如斯。
對于這樣一家能夠打造真豪宅的開發商,我們可以給予更多的信心。這樣的房企通常都有自己的下限,畢竟產品就是臉面。
作為承安進入杭州的首子,一個想深耕杭州的豪宅房企我們有理由相信它會給我們一個驚喜。
 
| PART7 |
對于源翠府,我們該不該買?
這個問題其實很好回答。
許多人有個誤區,過分的計較細微得失,喜歡爭一分一毫得失。買房更重要是隨大趨勢而動,大方向判斷對了,那大概率是沒錯的,時間會給予豐厚的回報。
對于買房,我們需要以一個理性人去思考,拋除一些固有偏見,這樣才能得到最大化的回報,偏見就是利潤產生的來源。
在人口大流入的大背景下,剛需的門檻反而越來越高,有限的預算使得選擇面越來越窄,如果看好這座城市,買房是最好的入股方式,能夠最大限度的享受城市發展紅利。
崇賢在城北大開發的大背景下,是繞城內最后的防線,也是政府給剛需留下來的福利。
明年崇賢新房價格已經明確,2.3w是最后的底線。
有著可見的倒掛、超越定位的配置、優秀的裝修品質和戶型設計的源翠府為什么不選?
 
| PART8 |
定價情況 →
開發商:承安地產
拿地時間:2018年10月11日
拿地樓面價:9940元/㎡
銷售價格:11月底或12月初首開,精裝待定,裝標待定
車位售價:待定
產品介紹 →
項目體量:建筑面積65265.38㎡
項目規劃:8幢高層,可售房源428套
車位:501個(地下451個,地上50個)配比1.09
交房時間:2021年
房屋朝向:南北
戶型:89方三房、115方四房
小區物業:綠城物業
物業費:3.2元/㎡/月(不含能耗)
梯戶關系:2t3、2t4
容積率:2.0
得房率:約80%
精裝亮點:三菱重工中央空調、蘭舍新風、全屋絲質墻紙、電熱毛巾架等
外立面:鋁板、真石漆
| 周邊二手房售價 |
旭輝府86㎡精裝9月份成交單價2.48-2.56萬元/㎡
北宸府80㎡精裝9月份成交單價2.4萬元/㎡
 
 
 
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